Woningeigenaren schrikken vaak terug om geld te lenen voor energiebesparende maatregelen. Want als ze verhuizen is het maar de vraag of ze deze investeringen terugzien in de verkoopprijs. Een oplossing zou zijn om de lening te koppelen aan de woning, in plaats van de bewoner.
In het concept Klimaatakkoord, dat de Nederlandse energietransitie in gang moet zetten, staat dat deze gebouwgebonden financiering kan helpen om woningen te verduurzamen. Klimaatakkoord-voorzitter Ed Nijpels noemde gebouwgebonden financiering een “hoeksteen voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving”.
Hoe gebouwgebonden financiering straks precies in wet- of regelgeving wordt omgezet, is nu nog koffiedik kijken. In het juninummer van Installatie en Sanitair schetsten we al enkele vormen waarin zo’n financiering gegoten kan worden.
Servicekosten aan de VvE
Een NOM-renovatie van een flat in Assen werd op een innovatieve manier gefinancierd, namelijk door middel van gebouwgebonden financiering. Bewoners van de flat betalen hebben straks geen energiekosten meer, maar betalen in plaats daarvan meer servicekosten aan de vereniging van eigenaren (VvE). De financiering heeft een looptijd van dertig jaar en is overdraagbaar bij de verkoop van de woning.
Bij deze pilot is de Triodos bank betrokken. Woordvoerder David Gribnau van Triodos legt uit hoe het in elkaar steekt. “De lening wordt verstrekt aan de VvE en is bedoeld voor de verduurzaming van woningen en centrale ruimten. Het gaat hier om een pilot. Het financieren van VvE’s is lastig, omdat een VvE zelf geen zekerheden kan verstrekken.”
Banken moeten zich aan regels houden, zegt hij. “Vanuit risicoperspectief en vanuit de solvabiliteitsregelgeving – Basel III – is een lening van deze omvang en looptijd eigenlijk niet te verstrekken. De bank is verplicht verhoudingsgewijs veel geld voor deze lening liquide te houden, wat extra kosten met zich meebrengt en daarmee een hogere rente.”
En dat is eigenlijk jammer, zegt Gribnau, want de bank verwacht dat deze woningen in de toekomst wel degelijk meer geld gaan opbrengen. “Veel VvE-vastgoed is verouderd. Door nu actief te verduurzamen is het achterstallig onderhoud weggewerkt en is de woning meer waard geworden. Denk aan bouwkundige verbeteringen, daling energiekosten, beter en moderner wooncomfort. Vandaar dat het goed zou zijn als regelgeving niet belemmerd, maar juist stimulerend werkt.”
Baatbelasting in Laren
Een andere manier om duurzame maatregelen te betalen is om een extra gemeentelijke belasting te heffen op een verduurzaamde woning. De gemeente kan duurzame maatregelen dan financieren uit die extra belasting, de facto een verhoging van de energierekening en over dertig jaar uitsmeren.
Dit idee werd vorig jaar geopperd door wethouder Tijmen Smit van de gemeente Laren. Inmiddels is hij er geen wethouder meer, maar hij werkt nog steeds aan het plan, zegt hij, waar vanuit verschillende hoeken behoorlijk wat interesse voor is.
“Het gaat om een bestaande belastingmogelijkheid voor gemeenten, de baatbelasting. Die is hier echter oorspronkelijk niet voor bedoeld. Baatbelasting werd voorheen alleen geheven wanneer het ging om collectieve maatregelen. En dan nog ging de maatregel vaak ‘nat’, want dan klaagde iemand bijvoorbeeld dat de buurman meer baat had bij het verharden van een weg dan hijzelf. En dat hij dan toch dezelfde belasting moesten betalen.”
Jurisprudentie voor het toepassen van de baatbelasting voor één enkele woning bestaat nog niet en Smit weet dat in ieder geval een aanpassing van de gemeentewet (art. 222) nodig zal zijn om dit voor elkaar te krijgen. Aan de huidige bepaling in de gemeentewet zitten nog haken en ogen.
Zo kan een volgende bewoner bezwaar maken tegen de belasting en dan is het maar afwachten of de gemeente de heffing kan handhaven. Toch zou de baatbelasting volgens Smit een uitkomst kunnen zijn, want redelijk grootschalig toe te passen en niet afhankelijk van het luimen van de markt.
Woningabonnement
Sinds begin vorig jaar kunnen particuliere woningeigenaren in Overijssel een woningabonnement afsluiten. In hun woning wordt een duurzaam maatregelenpakket geïnstalleerd en daar betalen ze dan maandelijks een bedrag voor.
Dat bedrag is gegarandeerd niet meer dan de besparing die de verduurzaming ze oplevert op de energierekening en hierdoor blijven de woonlasten dus gelijk. Het concept lijkt wel wat op de Energieprestatievergoeding (EPV) bij sociale huurwoningen, maar er is een groot verschil, zegt initiatiefnemer Henk de Jager van WOAB. “De EPV wordt bepaald op basis van theoretische berekeningen, het woningabonnement is echt gebaseerd op de energierekening.”
De klant kan kiezen voor drie pakketten. Energetisch (maatregelen zoals zonnepanelen en isolatie), Comfort (verbeteringen die over een langere periode terug te verdienen zijn en het wooncomfort verhogen, zoals dubbel glas) en Huishoudelijk (vervangen van verouderd witgoed met een slecht energielabel). Huiseigenaren kunnen een abonnement nemen van tien, vijftien of twintig jaar. Een gemiddeld abonnement is 10.000 euro waard.
Maandelijks houdt de aanbieder het energieverbruik en –opwekking in de gaten, vanwege de prestatiegarantie die de aanbieder op de genomen maatregelen afgeeft. Deze prestatiegarantie houdt in dat de getroffen maatregelen bij gelijkblijvend gedrag van de bewoner tot de einddatum van het contract moeten presteren zoals in het contract is afgesproken. Als de maatregelen niet goed werken, dan treft de aanbieder op zijn kosten extra maatregelen.
Persoonlijke lening
Tot nu toe is het juridisch onmogelijk om een lening te koppelen aan een object en ook in het concept Woningabonnement kan dat officieel niet. Het huidige woningabonnement is dan ook strikt genomen geen objectgebonden lening, maar een persoonlijke. “Eventueel is bij de verkoop van de woning het abonnement wel over te dragen aan de volgende bewoner, maar wat waarschijnlijker is, is dat bewoners bij verhuizing het nog openstaande bedrag ineens voldoen”, zegt De Jager.
Om het Woningabonnement juridisch waterdicht te krijgen, is een berg werk verzet, vertelt De Jager: “Wij bieden nu officieel een ‘consumptief krediet’ en vallen als zodanig onder de wet financieel toezicht. Heel goed, want ik vind dat de consument niet meer moet lenen dan het huishoudpotje toelaat.”
De Jager heeft het Woningabonnement ontwikkeld in samenwerking met gemeente Deventer, KonnecteD, Krediet Bank Salland, notaris Brummelhuis, Van Wijnen Oost, Wolters Vastgoedonderhoud en Van Dorp Installaties.
Fabrikanten haken in
Ook fabrikanten van duurzame systemen laten zich niet onbetuigd. In samenwerking met beleggers duiken de eerste voorbeelden op van gebouwgebonden financieringsconstructies. Onder meer Itho Daalderop en Nathan zijn hier mee bezig. Bij Klimaatgarant en Warmtevanmorgen.nu ‘least’ de gebruiker de installatie, waardoor hij voor een vast bedrag per maand de beschikking heeft over duurzame energie.
In het Klimaatgarant-concept (Itho Daalderop) is met de bewoners is een prestatiegarantie afgesproken voor de warmtepomp, de bodembron en de pv-installatie. Bewoners die dat willen, kunnen de installaties ook kopen.
Bij Warmtevanmorgen.nu verzorgt een combinatie van Vaanster en Nathan de plaatsing van een warmtepomp in combinatie met pv-panelen. Hiervoor berekent de combinatie een eenmalige aansluitvergoeding. Vanaf het moment van oplevering betaalt de bewoner een vaste maandelijkse vergoeding en garandeert Vaanster de optimale werking van de installatie voor 25 jaar.
